اقدام پرسود در بازار مسکن

 - محاسبات در بازار مسکن برای میزان سود حاصل از سرمایه‌گذاری در سه حوزه «نوسازی بافت فرسوده»، «ساخت و ساز» و «خرید و فروش ملک» نشان می‌دهد هم‌اکنون در حوزه اول، سود تضمین‌شده با نرخ بالا در اختیار سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. بازدهی سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده تحت‌تاثیر معافیت عوارض ساخت، تراکم تشویقی و فروش آنی واحدهای مسکونی به طور متوسط 50 درصد ارزیابی می‌شود. مدیریت شهری تهران هفته گذشته با هدف تشدید سرمایه‌گذاری انبوه‌سازان در بافت فرسوده، پایه تراکم تشویقی را از «یک طبقه» به «دو طبقه» افزایش داد.

«
اقدام پرسود در بازارمسکن چیست؟
 نوسازی بافت‌فرسوده 72درصد سود نصیب سرمایه‌گذار می‌کند
 تراکم تشویقی «یک‌طبقه» به «دوطبقه» افزایش یافت
 فرید قدیری
  بهشاد بهرامی
از بین سه نوع فعالیت اقتصادی در بازار مسکن تهران، نوسازی بافت‌فرسوده مقام اول «بیشترین بازده تضمینی» را در اختیار دارد؛ به طوری که دارندگان سرمایه‌های ریالی چنانچه ورود به این حوزه را به جای «ساخت‌وساز یا خرید‌وفروش ملک» انتخاب کنند بعد از 15 ماه می‌توانند دست‌کم 72درصد سود کسب کنند.
محاسبات و بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد هم‌اکنون در «بازار خرید سرمایه‌ای ملک» تضمینی برای کسب سود بالا آن هم در کوتاه‌مدت وجود ندارد، اگر چه ممکن است در بلندمدت قیمت مسکن افزایش چندبرابری پیدا کند. همچنین در «بازار ساخت‌وسازهای مسکونی» نیز مدت‌زمان انتظار برای فروش با قیمت مدنظر سازنده، آنقدر طولانی و غیرقابل پیش‌بینی است که دستیابی به سود سریع (پس از تکمیل واحدها) بعید خواهد بود؛ به طوری که در اغلب پروژه‌ها، واحدها حدود 5/1 فصل بعد از عرضه فروخته می‌شود.اما در «بازار نوسازی بافت‌فرسوده» عواملی وجود دارد که باعث می‌شود سرمایه‌گذار بتواند عدد مشخصی را به عنوان سود تضمین‌شده در ابتدای پروژه پیش‌بینی کند و بلافاصله در پایان پروژه آن را به دست بیاورد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» در مناطق فرسوده شهر تهران سازنده‌ها از معافیت 100درصدی در پرداخت عوارض و تراکم برخوردار هستند که این ویژگی هزینه ساخت‌وساز را حداقل 15 درصد در مقایسه با سایر نقاط شهر، ارزان‌تر کرده است.
همچنین قیمت زمین –ملک کلنگی- در بافت‌فرسوده 30 تا 50 درصد کمتر از سایر مناطق پایتخت است.گذشته از هزینه‌های ساخت‌ و قیمت زمین که در نهایت قیمت تمام‌شده واحدمسکونی را تشکیل می‌دهد، سرمایه‌گذارها در بافت‌فرسوده از امتیاز دیگری تحت عنوان «تناسب قیمت فروش آپارتمان با قدرت خرید مسکن» برخوردار هستند که تحت تاثیر آن می‌توانند بدون فوت وقت، واحدها را به متقاضیان عرضه کنند. متوسط قیمت خرید مسکن در بافت‌های فرسوده مترمربعی یک میلیون و 600 هزار تومان است؛ در حالی که این رقم در سایر مناطق از دو میلیون تومان تجاوز کرده است.طبق گفته رییس سازمان نوسازی شهر تهران، هزینه هر متر مربع ساخت‌وساز در بافت‌فرسوده حداقل 380 هزار تومان برآورد می‌شود و قیمت زمین در این مناطق نیز طبق اعلام مشاوران‌ املاک به طور متوسط مترمربعی 2 میلیون تومان است که در این صورت با تراکم 4 طبقه و یک طبقه تشویقی که سازنده‌ها در پروانه ساخت دریافت می‌کنند، هر مترمربع واحدمسکونی با قیمت تمام‌شده یک میلیون و 50 هزار تومان احداث می‌شود. بنابراین انبوه‌سازان در ازای ساخت هر واحدمسکونی در بافت‌فرسوده حداقل 60 درصد در فروش واحدها سود می‌کنند.این در حالی است که براساس مصوبه هفته گذشته کمیسیون ماده 5، از این به بعد، برای املاک فرسوده با مساحت بیش از 150 مترمربع در برخی محله‌ها، به جای ارائه یک طبقه تراکم تشویقی، دو طبقه تراکم تشویقی داده خواهد شد که با این اقدام، سود حاصل از سرمایه‌گذاری در بافت‌فرسوده برای سازنده‌ها به 80 تا 100 درصد افزایش پیدا خواهد کرد. انبوه‌سازان در تهران با اطلاع از مزایای سرمایه‌گذاری در بافت‌فرسوده، از سال گذشته بخش زیادی از فعالیت‌هایشان را به این حوزه سوق داده‌اند طوری که امسال حجم نوسازی 100 درصد افزایش پیدا کرده است.
هزینه 100 میلیاردتومانی برای شهرداری
علیرضا جعفری رییس سازمان نوسازی شهر تهران درباره تسهیلاتی که شهرداری در قالب معافیت عوارض و تراکم در بافت‌فرسوده ارائه می‌کند به «دنیای‌اقتصاد» گفت: از ابتدای سال جاری تاکنون حداقل 100 میلیارد تومان تخفیف بابت صدور پروانه ساخت و تراکم در بافت‌فرسوده، به سازنده‌ها و انبوه‌سازان ارائه شده است.وی افزود: سازمان نوسازی در حال حاضر تدوین بسته‌های محرک برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را در دستور کار دارد.
جعفری تصریح کرد: براساس قانون احیا و نوسازی بافت‌فرسوده، سه شیوه برای نوسازی وجود دارد. ابتدا طرح «خانه‌ به‌جای خانه» مطرح شد که در قالب آن املاک فرسوده تملک و در ازای آن، واحد نوساز تحویلشان می‌شد؛ اما به دلیل وضعیت ضعیف اقتصادی ساکنان این املاک و وضعیت موجود ملک‌شان، در ازای ملکی که تحویل می‌دادند نمی‌توانستند صاحب یک واحد نوساز شوند لذا این طرح بعد از مدتی متوقف شد و به جای آن طرح فروش متری مسکن آمد که این طرح نیز بعد از مدتی به علت اقتصادی نبودن طرح و هزینه‌های بالای آن، متوقف شد.
رییس سازمان نوسازی افزود: بعد از اینکه طرح خانه‌به‌جای خانه و فروش متری مسکن متوقف شد، طرح فروش اوراق مشارکت به اجرا درآمد و هم‌اکنون نیز بسته‌های جدیدتری برای این حوزه در دست تدوین قرار دارد.جعفری با اشاره به اینکه در حال حاضر هزینه ساخت‌وساز هر مترمربع واحدمسکونی بین 380 هزار تا حداکثر 5/1 میلیون تومان است، گفت: در جنوب تهران این رقم حداکثر 400 هزار تومان است.
این مقام شهرداری‌تهران در ادامه گفت‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» تاکید کرد: در حال حاضر ارزش‌افزوده حاکم بر سرمایه‌گذاری در بافت‌فرسوده به نسبت سایر سرمایه‌گذاری‌ها، بازده بالایی دارد و خواسته سرمایه‌گذار را تامین می‌کند.

جزئیات « 2 طبقه تراکم تشویقی»
با تصمیم جدید کمیسیون ماده 5، همزمان با اجرای طرح تفصیلی جدید تهران از سال آینده، املاک واقع در بافت فرسوده و ناپایدار شهری (محدوده 14 هزار هکتاری بافت فرسوده مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران) چنانچه دارای دسترسی به گذری با حداقل عرض 8 متر بوده و دارای مساحت حداقل 150 مترمربع باشند (به صورت تک پلاک یا بعد از تجمیع با پلاک‌های هم جوار) از حداکثر 2 طبقه تشویقی نسبت به زیر پهنه‌های مربوطه برخوردار خواهند شد.
به گزارش «دنیای اقتصاد» ارائه بسته‌های تسهیلات تشویقی برای ساخت و ساز در بافت فرسوده و تمایل مردم به استفاده از تخفیفات عوارض، مدیریت شهری را به ارائه گام دیگری از تسهیلات تشویقی در بافت فرسوده در سال 91 سوق داده است تا همزمان با اعمال برخی محدودیت‌های طرح تفصیلی، امتیازات جایگزینی برای سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان در نظر گرفته باشد. براین اساس در سطح 14 هزار هکتار بافت فرسوده شهر تهران (پلاک‌هایی که دارای حداقل یکی از شرایط بافت فرسوده یعنی ناپایداری، ریزدانگی یا نفوذناپذیری باشند) پلاک‌هایی که واجد شرایط باشند (که به نظر می‌رسد درصد قابل توجهی از کل پلاک‌ها را تشکیل می‌دهند) در سال آینده مجوز دو طبقه تشویقی برای ساخت‌وساز دریافت خواهند کرد. براساس گفته‌های مسوولان شهری هدف از اجرای چنین طرحی رشد آمار صدور پروانه در بافت فرسوده طی سال‌جاری نسبت به سال گذشته و هدایت جریان سرمایه‌گذاری به سمت بافت فرسوده است.